第一章 导论

一、练习题

1、术语解释

(1)资产评估 (2)资产评估的时点性 (3)市场价值 (4)非市场价值

2、单项选择题

(1)资产评估的时点性是指以被评估资产在( )的实际状况，对资产价值进行的评定估算。

a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未

(2)不可辨认的资产是指( )。

a、 没有物质形态因而无法辨认的资产

b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产

c、不能独立于有形资产而单独存在的资产

d、除有形资产以外的所有资产

(3)资产评估价值取决于资产的( )。

a、 原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状

(4)正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本(包括利润)。这体现了资产评估的( )。

a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则

(5)下列不属于资产评估工作原则的是( )

a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性

(6)在企业兼并时，目标企业(被兼并企业)价值评估的最适用假设是( )。

a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设

(7)银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于( )。

a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设

(8)资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是( )

a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者

c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者

(9)资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有( )

a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性

(10)某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为( )万元

a、500 b、300 c、280 d、360

3、多项选择题

(1)资产评估行为涉及的经济行为包括( )

a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿

(2)资产评估的科学性原则是指( )

a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍

c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序

(3)资产评估的公正性表现为( )

a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。

b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。

c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。

d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。

e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。

(4)在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有( )

a、保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提

d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合

(5)适用于资产评估的假设有( )

a、继续使用假设 b、公开市场假设

c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设

(6)确定评估基准日的目的是( )

a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点

c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日

e、遵循科学的评估程序

4、问答题

(1)资产评估的基本要素有哪些?

(2)资产评估假设的具体内容是什么?

(3)资产评估的经济原则有哪些?

二、参考答案

1、

(1)资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。

(2)时点性是指资产评估是对评估对象(即待评估资产)在某一时(间)点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估(工作)日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。

(3)一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。

(4)非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。

2、

(1)c (2)c (3)c (4)d (5) c

(6)c (7)a (8)d (9)b (10)b

3、

(1)abcd (2)acde (3)ab

(4)abcde (5)abde (6)ab

4、

(1) 资产评估的基本要素有哪些?

资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。

从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。

特定资产是待评估的对象。

国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。

特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。

评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。

价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。

评估程序是资产评估业务的工作步骤。

评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。

(2) 资产评估假设的具体内容是什么?

资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。

继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用;二是资产将转换用途后在原地继续使用;三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。

公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。

清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。

(3)资产评估的经济原则有哪些?

资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳(也称最高最佳)使用原则。

贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。

替代原则的理论依据是同一市场上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的;对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。

预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。

最佳(也称最高最佳)使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：(1)保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提;(2)转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提;(3)投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提;(4)重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提;(5)上述四种情形的某种组合。
 

资产评估的基本方法

一、单项选择题

　　1.资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)。其中，净超额运营成本是()。

A.超额运营成本乘折现系数所得的数额

B.超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额

C.超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额

D.超额运营成本加上其应抵减的所得税额

2.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为(　)。

A.更新重置成本　B.复原重置成本　C.完全重置成本　D.实际重置成本

3.某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为()。

A.200万元B.280.5万元C.300万元D.350万元

4.已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为()。

A.3万元B.4万元C.3至4万元D.无法确定

5.评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用(包括材料)1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是()。(保留两位小数)

A.12.08万元B.10.58万元C.12.58万元D.9.5万元

6.1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用(包括增加设备)2万元。若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是()。

A.22万元B.27.34万元C.27.43万元D.29.04万元

7.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为()。

A.19.2万元B.17.35万元C.24万元D.16.10万元

8.某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为()。

A.10万元B.12万元C.15万元D.18万元

9.某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为()。(保留两位小数)

A.217万元B.155.22万元C.150.22万元D.163.43万元

10.假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为()。(不考虑企业所得税的影响)

A.15%B.13.2%C.14.6%D.12.6%

二、多项选择题

1.价格指数调整法通常是用于()的机器设备的重置成本估测。

A.技术进步速度不快

B.技术进步因素对设备价格影响不大

C.技术进步因素对设备价格影响很大

D.单位价值较小的自制设备

E.价值量较大的设备

2.资产评估中不能采用会计学中的折旧年限来估算成新率是因为()。

A.会计计价是由企业会计进行，而资产评估是由企业以外的评估人员进行的。

B.会计学中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中的成新率则具有特殊性和个别性。

C.会计学中修理费的增加不影响折旧年限，而资产评估中的修理费的增加要影响资产的成新率。

D.会计学中的折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使用频率、保养和维护等方面的差异。

E.会计学中的折旧年限是按照折旧政策确定的，而成新率反映了资产实际的新旧程度

3.应用市场法必须具备的前提条件是()。

A.需要有一个充分活跃的资产市场

B.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格

C.可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数

D.被评估资产未来收益能以货币衡量

E.被估资产所面临的风险也能够衡量

4.物价指数法中的物价指数可以是()。

A.被评估资产的类别物价指数

B.被评估资产的个别物价指数

C.固定资产投资价格指数

D.商品零售价格指数

E.综合物价指数

5.应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有()。

A.交易时间的差异B.生产效率的差异C.付款方式的差异

D.新旧程度的差异E.交易情况的差异

6.市场法中交易情况的调整是指()。

A.由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整

B.因融资条件差异所需进行的调整 C.因投资环境差异所需进行的调整

D.因销售情况不同所需进行的调整 E.因交易时间差异所需进行的调整

7.以下对市场法的理解正确的有()。

A.市场法是资产评估的基本方法之一

B.市场法的优点是能够反映资产目前的市场情况

C.市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格

D.市场法的缺点是有时缺少可比较的数据

E.市场法是最具说服力的评估方法之一

8.造成资产经济性贬值的主要原因有(　)。

A.该项资产技术落后

B.该项资产生产的产品需求减少

C.社会劳动生产率提高

D.政府公布淘汰该类资产的时间表

E.市场对该项资产的需求下降

9.收益法应用中预期收益额的界定应注意(　)。

A.收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额

B.收益额是由被评估资产直接形成的

C.收益额必须是税后利润

D.收益额是一个确定的数据

E.对于不同的评估对象应该具有不同内涵的收益额

10.下列有关收益法参数的说法中，正确的是()。

A.运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限

B.收益额是资产的现实收益额

C.折现率是一种风险报酬率

D.收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位

E.收益额是资产未来的实际收益额

三、判断题

1.应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。

2.收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。

3.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。

4.市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。

5.政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。

6.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。

7.对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。

8.收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。

9.收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。

10.复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。

四、计算题

1.被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件

(1)估测该机组的现时全新价格;(2)估算该机组的成新率;(3)估算该机组的评估值。

2.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。

3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

4.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元;从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少?

5.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

(2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

(3)计算参照物修正后的地价

参考答案：

二、多项选择题

1. ABD2. BCDE3. AC4. AB5. ABCE 6. ABD7. ACE8. BDE9. ABE10. AD

三、判断题

1. 错2. 错3. 错4. 对5. 错6. 错7. 对8. 对9. 错10. 对

四、计算题

1、解： (1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24(万元)

(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%

(3)该机组的评估值=24×61.54%=14.77(万元)

2.解：现时采购价=5×(1+20%)=6(万元)

现时运输费=0.1×(1+1)=0.2(万元)

安装、调试费=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(万元)

被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)

3.解：年净超额运营成本为=60×(1-40%)=36(万元)

X设备的超额运营成本=36×[1-(1+10%)-5]/10%=136.47(万元)